Moja pierwsza inwestycja deweloperska: budynki jednorodzinne – Warsztaty deweloperskie dla początkujących z Paweł Preisner

🏗️ MOJA PIERWSZA INWESTYCJA DEWELOPERSKA

🔹 DZIEŃ 1 – DZIAŁKA + DECYZJE STARTOWE (9:00–23:00)

Cel dnia: uczestnik wie jak znaleźć działkę, sprawdzić ją i bezpiecznie kupić, rozumie co na niej można zbudować i jak się zabezpieczyć.

9:00–10:00

Wprowadzenie do inwestycji deweloperskiej

• • Typy pierwszych projektów:
  • dom wolnostojący
  • bliźniak
  • szeregówka
  • budynek letniskowy
  • Jak dobrać produkt docelowy do rynku, budżetu i ryzyka

Produkt deweloperski i struktura lokali

• • Funkcjonalność
  • Metraż
  • Układ lokali
  • Co się sprzedaje w pierwszej inwestycji

10:00–10:15 PRZERWA KAWOWA

10:15–12:00

Pozyskanie działki pod pierwszą inwestycję

• • Gdzie i jak szukać działek (rynek, off-market, relacje)
  • Analiza nieruchomości gruntowej:
  • MPZP / WZ
  • Zwiększanie wskaźników urbanistycznych; 20 najważniejszych elementów do sprawdzenia
  • Najczęstsze błędy początkujących inwestorów
  • Analiza działki z PNB

12:00–12:15 PRZERWA KAWOWA

12:15–13:00

Zabezpieczenie transakcji zakupu nieruchomości gruntowej

• • Umowa:
  • przedwstępna
  • warunkowa
  • Formy zabezpieczeń:
  • kaucja
  • zaliczka
  • zadatek
  • wpisy do KW
  • Kiedy i jak zabezpieczać się zapisami w umowie
  • Studium przypadków „źle zabezpieczonych” zakupów

13:00–14:00

🍽️ Przerwa obiadowa

14:00–15:30

Forma działalności i wniesienie działki do projektu

• • Wybór formy działalności:
  • JDG
  • spółka
  • Wprowadzenie działki:
  • z majątku prywatnego
  • z JDG
  • ze spółki
  • Najbardziej rentowne modele podatkowe i biznesowe
  • Ryzyka prawne i finansowe

15:30–15:45 PRZERWA KAWOWA

15:45–18:00

Finansowanie pierwszej inwestycji

• • Kredyt deweloperski – realne warunki i wymagania
  • Finansowanie alternatywne:
  • inwestor prywatny
  • wspólnik
  • finansowanie hybrydowe
  • Niezbędna dokumentacja do kredytu deweloperskiego

18:00–19:00 PRZERWA KAWOWA

19:00–20:00 Negocjacje w branży deweloperskiej

20:00-23:00 🤝 Networking

🤝 DZIEŃ 1 – NETWORKING (20:00–23:00)

Warsztaty negocjacyjne + relacyjne budowanie pozycji inwestora

🎯 Cel networkingu:

• przełamanie barier uczestników
• nauka negocjacji w realnych sytuacjach
• budowanie pierwszych relacji biznesowych (inwestor – inwestor / inwestor – wykonawca / inwestor – finansowanie)

🔹 20:00–20:30 – „Poznajmy się jak inwestorzy”

• szybki networking moderowany (tzw. speed networking)
• każdy uczestnik:
  • kim jest (branża, doświadczenie)
  • jaki ma cel inwestycyjny (1 inwestycja / skalowanie / flipy / deweloperka)
  • największa obawa
• prowadzący moderuje, zadaje pytania pogłębiające

👉 efekt: uczestnicy zaczynają się kojarzyć jako potencjalni partnerzy, nie „przypadkowe osoby”

🔹 20:30–21:30 – Warsztaty negocjacyjne (praktyka)

Podział na grupy 3-osobowe:

• inwestor
• sprzedający działkę
• obserwator

Scenariusze negocjacyjne:

1. zakup działki z problemem prawnym
2. negocjacja ceny przy złym MPZP
3. zakup off-market od właściciela prywatnego
4. negocjacje z „trudnym sprzedającym”

Zadania:

• inwestor ma wynegocjować cenę / warunki
• sprzedający ma „utrudniać”
• obserwator ocenia (argumenty, styl, błędy)

👉 po każdej rundzie:

• szybki feedback
• zmiana ról

🔹 21:30–22:15 – Analiza + „co działa naprawdę”

• wspólne omówienie:
  • jakie techniki działały
  • jakie błędy były najczęstsze
  • jak NIE negocjować (case’y z rynku)
• prowadzący dorzuca realne historie z inwestycji

🔹 22:15–23:00 – Networking swobodny (kontrolowany)

• uczestnicy:
  • wymieniają się kontaktami
  • omawiają swoje plany inwestycyjne
  • szukają potencjalnych partnerów

👉 prowadzący aktywnie:

• łączy ludzi („Ty masz działkę – Ty szukasz inwestora”)
• podpowiada możliwe współprace

🔹 DZIEŃ 2 – PROJEKT + BUDOWA + MEDIA (9:00–23:00)

Cel dnia: uczestnik wie jak przygotować projekt, przejść przez dokumentację i budowę.

9:00–10:30

Dokumentacja projektowa i współpraca z architektem

• • Wytyczne dla architekta – co MUSI się w nich znaleźć
  • Umowa z architektem:
  • zakres
  • odpowiedzialność
  • etapy
  • rozliczenia
  • haromonogramy
  • Najczęstsze błędy w projektach

10:30–10:45 PRZERWA KAWOWA

10:45–12:00

Media i umowy z gestorami

• • Prąd
  • Woda
  • Kanalizacja
  • Internet
  • Deszczówka
  • Kolejność działań i realne terminy
  • Umowy z gestorami – na co uważać

12:00–13:00

Wybór formy realizacji budowy

• • System gospodarczy
  • Generalny wykonawca
  • Porównanie ryzyk i kosztów
  • Umowy:
  • zakresy
  • harmonogramy
  • kary
  • zapisy krytyczne

13:00–14:00

🍽️ Przerwa obiadowa

14:00–16:00

Budowa krok po kroku

• • Kolejność robót
  • Kontrola kosztów
  • Zarządzanie ekipami
  • Najczęstsze problemy na budowie i ich rozwiązania

16:00–16:15 PRZERWA KAWOWA

16:15–18:00

Dokumentacja gotowa do sprzedaży

• • Co musi być przygotowane, aby uruchomić sprzedaż
  • Znaczenie kompletnej dokumentacji
  • Przygotowanie inwestycji do etapu komercjalizacji

18:00–19:00 PRZERWA KAWOWA

19:00–23:00

🤝 Networking

🤝 DZIEŃ 2 – NETWORKING (19:00–23:00)

Studium przypadków + decyzje inwestycyjne

🎯 Cel:

• nauczyć myślenia jak deweloper
• podejmowania decyzji pod presją
• analizy ryzyka i błędów

🔹 19:00–19:30 – Wprowadzenie do case study

• przedstawienie 2–3 realnych inwestycji:
  • udanej
  • problematycznej
  • „prawie katastrofy”

👉 uczestnicy dostają:

• dane działki
• koszty
• problemy (ukryte i jawne)

🔹 19:30–21:00 – Praca w grupach (decyzje inwestycyjne)

Podział na zespoły 4–5 osób

Każda grupa:

• analizuje inwestycję
• podejmuje decyzję:
  • kupić / nie kupić
  • zmienić koncepcję
  • jak sfinansować
  • jak sprzedać

👉 zadanie:

„Podejmij decyzję jakbyś inwestował swoje pieniądze”

🔹 21:00–22:00 – Prezentacje i „co byś zrobił?”

• każda grupa prezentuje swoją decyzję
• pozostałe grupy:
  • zadają pytania
  • podważają założenia

👉 prowadzący:

• konfrontuje z rzeczywistością („co wydarzyło się naprawdę”)
• pokazuje konsekwencje decyzji

🔹 22:00–22:30 – Analiza błędów inwestorów

• najczęstsze błędy:
  • zbyt optymistyczne założenia
  • brak zabezpieczeń
  • złe finansowanie
  • ignorowanie ryzyk

👉 konkretne „checklisty inwestora”

🔹 22:30–23:00 – Networking strategiczny

• uczestnicy:
  • identyfikują osoby do współpracy
  • omawiają konkretne pomysły
  • zaczynają pierwsze „deal’e” (bardzo często!)

👉 prowadzący pomaga łączyć:

• inwestor + kapitał
• inwestor + wykonawca
• inwestor + działka

🔹 DZIEŃ 3 – SPRZEDAŻ + PRAWO + FINAŁ (9:00–20:00)

Cel dnia: uczestnik rozumie sprzedaż, marketing, prawo deweloperskie i zakończenie inwestycji.

9:00–10:30

Struktura zatrudnienia w firmie deweloperskiej

Kompetencje pracowników działu sprzedaży, formy sprzedaży

10:30–10:45 PRZERWA KAWOWA

10:45–12:00

Sprzedaż i marketing inwestycji

• • Organizacja sprzedaży w firmie deweloperskiej
  • Kanały sprzedaży
  • Rola marketingu
  • Plan sprzedaży pierwszego projektu

12:00–13:00

Umowa deweloperska i ustawa deweloperska

• • Obowiązki dewelopera
  • Rachunek powierniczy
  • Procedura sprzedaży
  • Procedura odbiorowa

13:00–14:00

🍽️ Przerwa obiadowa

14:00–15:00

Wydanie nieruchomości klientom

• • Odbiory
  • Protokoły
  • Gwarancja
  • Rękojmia
  • Najczęstsze spory i jak ich uniknąć
  • Zamknięcie procesu inwestycyjnego

15:00–20:00 WALIDACJA

Proces walidacji trwa 5 godzin i obejmuje 4 etapy (4 etap - podsumowanie wyników). Realizowany jest przez jednego walidatora przy grupie 30 uczestników.

Wszystkie metody walidacji są zgodne z Instrukcją BUR i zostały dobrane do efektów uczenia się.

ETAPY:

ETAP 1 – Test teoretyczny online (1h - 45min na wykonanie testu oraz 15 minut na weryfikację oraz przekazanie wyników uczestnikom)

Forma: Test online w aplikacji Mentimeter (25 pytań jednokrotnego wyboru)

Realizacja: Uczestnicy logują się do testu na swoich urządzeniach za pomocą kodu QR udostępnionego przez walidatora.

Uczestnicy rozwiązują test w aplikacji Mentimeter, generującej wynik automatycznie.

Walidator monitoruje przebieg testu w czasie rzeczywistym i eksportuje zbiorcze wyniki po zakończeniu.

Maksymalna ilość punktów: 25

ETAP 2 – Analiza dowodów i deklaracji (1,5h - 60 min na uzupełnianie formularzy przez uczestników, 30 min na weryfikację formularzy oraz na przekazanie wyników uczestnikom)

Forma: każdy uczestnik wypełnia formularz deklaracji kompetencji (wersja papierowa).

Zawartość formularza:

1. Opis umiejętności wykorzystywanych w codziennej pracy.

2. Przykłady zadań, w których zastosowano zdobytą wiedzę. 3. Samoocena poziomu zastosowania wiedzy w praktyce 4. Refleksja nad możliwością wykorzystania umiejętności w przyszłych projektach.

Realizacja: Uczestnicy wypełniają indywidualny formularz deklaracji opisując zastosowanie zdobytej wiedzy w praktyce. Walidator ocenia kompletność (czy wszystkie elementy zostały opisane), realność (czy przykłady są wiarygodne i możliwe do wykonania w danym kontekście) oraz adekwatność (czy opisane działania odpowiadają efektom uczenia się). Walidator analizuje formularze i przypisuje punkty według arkusza kryteriów (kompletność, realność, adekwatność – skala 1–5).

Maksymalna ilość punktów: 15

ETAP 3 – Symulacja rozmowy z inwestorem (2h - 90minut symulacja rozmowy oraz 30 min na omówienie i notatki walidatora oraz na przekazanie wyników uczestnikom)

Realizacja: Symulacja rozmowy w parach (15grup po kolei, po każdej 3-minutowej rozmowie uczestnicy zamieniają się rolami, aby każdy miał możliwość zaprezentowania kompetencji w obu perspektywach):

Uczestnik A – deweloper/inwestor – prezentuje założenia swojej planowanej inwestycji, opisuje działkę, planowany harmonogram, źródła finansowania, ryzyka i sposób sprzedaży. Jego zadaniem jest przekonanie rozmówcy do racjonalności projektu, obrona decyzji inwestycyjnych oraz wykazanie się wiedzą nabytą podczas szkolenia.

Uczestnik B – partner rozmowy (doradca finansowy, urzędnik, potencjalny wspólnik) – zadaje pytania weryfikujące poprawność założeń, wskazuje potencjalne ryzyka i prosi o uzasadnienie decyzji dewelopera.

Walidator obserwuje przebieg symulacji, oceniając komunikację, argumentację i znajomość zagadnień.

Kryteria oceny (skala 1–5 pkt):

1. Komunikacja i argumentacja.

2. Adekwatność wypowiedzi do roli.

3. Umiejętność rozwiązywania problemów.

4. Odniesienie do praktyki zawodowej.

Maksymalna liczba punktów: 20 pkt

ETAP 4 – PODSUMOWANIE WYNIKÓW (30MIN): Forma: Walidator uzupełnia arkusz zbiorczy z wynikami z etapów 1–3:

o Etap 1 – test teoretyczny (wynik punktowy),

o Etap 2 – analiza dowodów (wynik punktowy),

o Etap 3 – symulacja rozmowy (wynik punktowy).

Na podstawie łącznej punktacji z trzech etapów ustalany jest wynik końcowy (w pkt).

Łączna maksymalna liczba punktów: 60 pkt M

Maksymalna liczba uczestników wynosi 50 osób. Liczba ta jest adekwatna do formy i charakteru usługi, która realizowana jest w formule stacjonarnej i obejmuje zarówno część teoretyczną, jak i praktyczną. Taki limit grupy zapewnia możliwość aktywnego udziału uczestników w warsztatach, analizach studiów przypadków oraz dyskusjach moderowanych, a także umożliwia skuteczne przeprowadzenie walidacji efektów uczenia się.

Uczestnicy otrzymają dokumenty dla początkujących deweloperów w wersji multimedialnej

🏗️ MOJA PIERWSZA INWESTYCJA DEWELOPERSKA

DZIEŃ 1 – Działka i decyzje startowe: rodzaje inwestycji, analiza działki (MPZP/WZ), zakup i zabezpieczenie transakcji, wybór formy działalności, wniesienie działki do projektu, finansowanie inwestycji, negocjacje. Networking i warsztaty negocjacyjne.

DZIEŃ 2 – Projekt i budowa: współpraca z architektem, media i gestorzy, wybór modelu realizacji budowy, zarządzanie budową, dokumentacja niezbędna do sprzedaży. Studium przypadków, analiza ryzyk i decyzje inwestycyjne.

DZIEŃ 3 – Sprzedaż i prawo: organizacja sprzedaży, marketing inwestycji, ustawa deweloperska, rachunki powiernicze, wydanie nieruchomości klientom, gwarancja i rękojmia.

Walidacja (5 godzin): test wiedzy, analiza dowodów i deklaracji, symulacja rozmowy z inwestorem oraz podsumowanie wyników.

Podstawa zwolnienia VAT: art. 43, ust. 1, pkt. 26, lit. a

W trakcie realizacji usługi przewidziano przerwy kawowe i obiadowe zgodnie z harmonogramem. Łączny czas przerw wynosi 6 godzin 15 minut. Przerwy są wliczone do czasu trwania usługi oraz do kosztu usługi rozwojowej.

Usługa realizowana jest w godzinach zegarowych. Łącznie: 20 godzin teorii, 14 godzin praktyki i 5 godzin walidacji. Przerwy są wliczone do czasu oraz kosztu usługi.

W trakcie realizacji usługi przewidziano przerwy kawowe i obiadowe zgodnie z harmonogramem. Łączny czas przerw wynosi 6 godzin 15 minut. Przerwy są wliczone do czasu trwania usługi oraz do kosztu usługi rozwojowej.

Warunki uczestnictwa:

1. Uczestnik powinien posiadać podstawową wiedzę ekonomiczną oraz umiejętność obsługi urządzenia mobilnego (smartfon lub tablet) w zakresie pozwalającym na udział w teście online. Uczestnicy logują się do testu za pomocą kodu QR udostępnionego przez walidatora.

2. Warunkiem udziału w procesie walidacji jest aktywny udział we wszystkich częściach szkolenia oraz obecność na minimum 80% zajęć dydaktycznych.

3. Każdy uczestnik zobowiązany jest do:

• wypełnienia testu teoretycznego online (25 pytań jednokrotnego wyboru),

• uzupełnienia formularza deklaracji kompetencji (analiza dowodów i deklaracji),

• udziału w symulacji rozmowy z inwestorem (praca w parach).

4. Uczestnik otrzymuje indywidualny wynik walidacji w oparciu o łączną liczbę punktów uzyskanych z trzech etapów walidacji.

5. Minimalna liczba punktów wymagana do zaliczenia walidacji wynosi 48 punktów z 60 możliwych (80%).

6.Walidacja odbywa się w miejscu realizacji szkolenia, zgodnie z harmonogramem.

W trakcie realizacji usługi przewidziano przerwy kawowe i obiadowe zgodnie z harmonogramem. Łączny czas przerw wynosi 6 godzin 15 minut. Przerwy są wliczone do czasu trwania usługi oraz do kosztu usługi rozwojowej.

Usługa realizowana jest w godzinach zegarowych. Łączny wymiar usługi wynosi 39 godzin zegarowych, w tym 20 godzin części teoretycznej, 14 godzin części praktycznej oraz 5 godzin walidacji efektów uczenia się.

Część teoretyczna obejmuje zagadnienia związane z przygotowaniem i realizacją inwestycji deweloperskiej, analizą działek, finansowaniem, dokumentacją projektową, organizacją budowy, sprzedażą oraz przepisami prawa deweloperskiego. Część praktyczna realizowana jest w formie warsztatów, analiz studiów przypadków, ćwiczeń negocjacyjnych, pracy w grupach, symulacji sytuacji inwestycyjnych oraz opracowywania rozwiązań dla przykładowych projektów deweloperskich.

Walidacja trwa 5 godzin i obejmuje test teoretyczny, analizę dowodów i deklaracji, symulację rozmowy z inwestorem